賃貸物件として不動産会社に出す方法。

お久しぶりです。ずいぶん間があいてしまった。。。
その間、ついに不動産屋さんに行って賃貸募集をお願いしてきました。

どこの不動産屋さんに出したらいいの?

まず、これが悩むところだった。
地元の客層に強い地元密着型の不動産屋さんなのか、全国展開している大手不動産屋さんなのか、どちらかひとつに絞って専任媒介で出すか、あるいはその両方に出す一般媒介でお願いするか、非常に迷うところだ。
この家に住む人のターゲットがたくさんありすぎて、迷ってしまうのだ。

媒介契約とは物件所有者が、物件の売買や賃貸の仲介を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことで、

「専任媒介」は、他の不動産屋さんは入れず、一社独占でお願いする。
「一般媒介」は、多数の不動産屋さんにお願いするというもの。
そして3つめ。「専属専任媒介」というのがある。
「専任媒介」が一社独占ではあるけれど、所有者自らが契約者を見つけて契約することができるのに対し「専属専任媒介」は、それができない。つまり持ち主が探し出してきても、その不動産屋さんを通さなければ契約違反になるというもの。もちろん媒介契約を結べば、不動産会社にも義務が生じます。

一般媒介で多数の不動産屋さんにお願いすれば、入り口は広くなる。が、よっぽどの好条件の物件でない限り、そのまま放っとかれますね。一生懸命、自社のサイトやチラシやポータルサイトに出したり、来店したお客さんに類似物件として紹介したりの営業努力を重ねても、他の不動産屋さんに持っていかれる可能性が多々あるんじゃ、動かないのが人情だと思う。積極的に物件案内してもらえそうにない。

反対にものすごく好条件、つまり、人気の立地で新築で設備が豪華ですごく広いのに家賃が安いとか、そんな物件だったら、営業努力なんかいらないですね。引く手あまたです。でも、そんな物件ありえないでしょーっ!!
ほぼリノベに近いくらい、設備を新たにやりかえたのだから、家賃はあまり下げたくない。できる限り高く出したいのが本音です。

そこで、専任で出してみようと思うのだが、だったら、不動産屋会社はどこへ頼むべき?と迷っていたのだ。

迷っているのだが・・その前にジモティーの賃貸不動産に出してみた♪

今や大家さんの直接募集が容易な時代に。

実はその1カ月ほど前、「ジモティー」茨城版に師匠が登録してくれた。なんと今や、ジモティーに不動産カテゴリーがあるのだ。驚きですね。Yahoo!にも売買の「おうちダイレクト」があるし、他にも賃貸の「ウチコミ!」とか、ずいぶん時代は変わったもんだ。不動産に独自の視点を持つ「東京R不動産」が出てきた頃から、変わってきたように思う。もっとも「おうちダイレクト」はソニー不動産×Yahoo!という鳴り物入りで始まった割にはずいぶん苦戦しているようだが、それでも確実に時代は変わってきている。

不動産会社の仲介を入れずに自身で貸し出し、仲介手数料を節約することも十分可能になってきている。こうやってジモティー他、素人でも出せるポータルサイトがあるし、昔とは比較にならないほどやりやすくなってきてるとは思う。
でも、よっぽどの経験があるとかでない限り、素人が賃貸契約を結ぶのはかなりリスクが高い。世の中、善人ばかりじゃないですからね〜。

ジモティーに出ている賃貸物件をつらつら見てると、不動産会社の仲介物件や、物件の管理をしている管理会社が出してるものが多いが、オーナー自身と思われる物件もけっこうあった。同じオーナーが何軒も出していたりするので、アパートを何棟も持っていて、大家業を本業にして相当の経験値があると思われる。
不動産会社にお願いするからには、むろん、仲介手数料を払わなければならないが、自分で契約が結べればそれが不要になる。「ジモティーから申し込みの場合は礼金不要」と銘打ってるところも多い。初期費用が押さえられるなら借主にとっては決め手となりやすい。ライバル物件と差を付ける材料になる。

が、私の場合、遠方なため自力で契約は結べない。部屋を見せてと言われても、即案内することができない。そうなると、やはり仲介業者に頼むしかないんですね。

家賃の設定は大家さんの正念場。

基本、家賃の額は大家さんが決めます。だいたい不動産会社と相談しながらということになるが。

ジモティーの反応を1カ月様子見して、付近の賃貸相場と照らし合わせ、最初に設定した高め家賃から下げることにした。家賃を下げてから、お気に入りの登録件数は増えているので、あながち悪くない反応だと思う。
もっとも、お気に入りの件数が即契約につながるとは思えない。私だって借りる気はまったくないのに、参考のためブックマーク代わりにお気に入りを付けまくっているから(笑)。

師匠がたまたま、大手全国展開の不動産屋さんに行く用事があったらしいのだが、これがものすごく人で賑わっていたと言う。心動かされる。が、まず、地元密着型の不動産会社に行って、不動産のプロの反応を見ようということになった。

賃貸担当者に写真を見せ説明すると、おおむね反応は良好だった。家賃もこのままで行けるでしょうとのことだった。この会社には管理システムもあった。管理料は支払わなければならないが、遠方なだけに、なにかあっても私が即対応することはできない。田舎の一軒家で一番問題な除草、さんざん、この除草に悩まされてきた。これも手配してくれるという。もちろん別途料金はかかるが。
それらを勘案して、ここでお願いしようと決めた。

春の引越しシーズンならいざ知らず、時期が時期なだけに、どれくらいで成約に相成るかわからない。年内に付けばラッキーだが、そう甘くはないと思う。さてさて。どうなりますことやら。

次回は、ビフォーアフターの全貌をお見せしますね〜。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA